La constitution d’une SCI est actuellement la meilleure manière pour une famille d’acheter un bien immobilier. En effet, cette forme de société immobilière présente de nombreux avantages intéressants. Elle facilite le partage et la transmission patrimoniale, réduit les droits de succession et permet de faire des économies d’impôts. Cependant, comme il s’agit d’une entreprise, certaines formalités administratives devront être réalisées pour sa création.
Pourquoi créer une SCI pour un achat immobilier en famille ?
La création d’une SCI familiale pour acheter un bien immobilier est un projet très avantageux. Le premier avantage évident du recours à cette forme de société est la possibilité d’éviter le régime contraignant de l’indivision. En effet, il s’avère plus facile de distribuer les parts d’une société civile immobilière que de tenter de se partager un bien immobilier. Le recours à une SCI soulève donc moins de difficultés et de conflits, mais c’est également la meilleure solution en matière de gestion et de transmission de patrimoine. D’ailleurs, la transmission de patrimoine réalisée dans le cadre d’une SCI est exempte de droits de donation. De plus, en raison de l’abattement fiscal de 100 000 euros tous les 15 ans, les héritiers n’auront pas à payer de droits de succession. En réunissant plusieurs associés membres d’une seule famille, la SCI permet d’acquérir un bien immobilier d’une plus grande valeur. Par ailleurs, les couples non mariés seront également avantagés par la SCI, car en cas de décès de l’un d’eux, l’usufruit du bien immobilier peut être conservé, ce qui n’est pas possible dans le cadre du régime de l’indivision.
Comment créer une SCI familiale ?
La création d’une SCI de famille s’effectue en plusieurs étapes, à commencer par la rédaction des statuts. Les statuts d’une entreprise sont un document intégrant les éléments et les règles qui organisent la structure. Qu’ils soient établis par acte authentique ou sous seing privé, les statuts d’une SCI familiale doivent mentionner l’objet social. En principe, la société civile immobilière n’est pas à but commercial. La société doit donc limiter ses activités à la mise en location et à la perception de revenus fonciers issus d’une location. En aucun cas, la SCI ne pourra acheter des biens immobiliers pour les revendre, car cela risque d’avoir une incidence sur le régime fiscal de l’organisation. D’autre part, les statuts doivent également prévoir la gérance, qui est généralement confiée aux parents afin d’éviter la dilapidation des biens par les héritiers avant la fin de la société. Par ailleurs, le fonctionnement de la société doit aussi être défini de manière précise dans les statuts. Il convient de déterminer le mode de convocation et de tenue d’une assemblée générale ainsi que les modalités de majorité et de quorum. Pour simplifier la prise de décision, il est conseillé d’éviter les délibérations à l’unanimité ou les quorums trop stricts. En revanche, il est préférable de définir des règles sévères en matière d’entrée et de sortie des associés.
Quelle fiscalité pour la SCI familiale ?
En règle générale, une SCI familiale est soumise à l’impôt sur le revenu (IR). Cela signifie que les revenus et les charges sont pris en considération lors de la déclaration d’impôts : c’est le principe de la transparence fiscale. Les associés sont cependant en mesure de se soumettre au régime de l’impôt sur les sociétés (IS) qui s’avère plus avantageux dans certains contextes. En ce qui concerne le régime de l’IR, les déficits sont imputés du revenu global, néanmoins, dans le cas de l’IS il est possible de déduire de l’assiette d’imposition les charges réelles. Il faut toutefois faire attention au choix du régime de l’IS, car cette décision est irrévocable. En effet, ce régime est avantageux pendant la durée d’amortissement de l’actif, mais il l’est moins après cette période et dans ce cas, il ne sera plus possible de changer pour l’IR. Il semble également plus avantageux d’opter pour l’IR pour limiter l’imposition personnelle des associés lorsque le revenu se situe sur une tranche élevée. Effectivement, le taux d’IS augmente à mesure que les revenus s’élèvent. Le taux prélevé est de 15% pour les bénéfices inférieurs de 38 120 euros, mais passe à 28% s’ils sont compris entre 38 120 et 500 000 euros. Et pour les revenus supérieurs, le taux d’imposition de l’IS est de 31%.
